2025年可能是房企出海的绝佳时机

  最近两会继续释放利好地产政策，住建部部长倪虹表示住建部今年将巩固政策“组合拳”效果，确保降息、增贷、减税等政策充分释放效应；加大“白名单”贷款投放力度，支持合乎条件的房地产项目；加力实施城中村和危旧房改造，稳妥推进货币化安置，消化存量商品房（今年4.4万亿元地方政府专项债，其中一个使用方向，就是土地收储和收购存量商品房）。

  但是国家政策对房地产行业来说只是起止跌回稳作用，之前中国房地产的“繁花”时代一去不复返。

  我国人口低增长、城镇化率2024年已达67%，大拆大建的空间已没有，而2024房地产开发经营企业仍多达9万个，行业产能严重超过标准、竞争惨烈，叠加宏观环境复杂演进和人们对市场信心不足，未来几年大批房地产企业将继续被淘汰出局。

  2024 年黄奇帆指出，预计未来中国房地产企业的数量将从九万家规模逐步收敛至一万家左右。

  被淘汰的八万家房地产企业和企业后面的从业人员的出路在哪？或许出海可能是一个不错的选择？房地产企业是不是能够携国内这三十多年内卷历练的经验和能力，去海外降维打击？

  相对别的行业，房地产行业出海并不晚，在2010年左右房地产企业就开始尝试出海。万通在出海方面可能是第一个吃螃蟹的，2009 年万通控股租下纽约新世贸中心 1 号楼的 64 层至 69 层，打造 “中国中心”，2011 年万通地产在台湾的 “万通台北 2011” 项目开始运营。

  河南鑫苑紧跟其后，积极布局海外，2012 年，鑫苑置业以 740 万美元收购内华达州雷诺市雷鸣谷项目，在海外落下第一枚棋子，同年还拿下纽约布鲁克林威廉堡城区的地块，开发纽约东河湾豪华河景公寓。

  2014-2016年房地产出海经历短暂辉煌。紧随万通、鑫苑，碧桂园、万达、绿地、万科、招商蛇口等为代表的中国房企纷纷投资海外，它们除了直接收购酒店、写字楼等物业，与当地机构合作买地开发。

  仲量联行多个方面数据显示，2015年，国内开发商的海外投资规模达到了251亿美元，达到了出海投资顶峰。2016年碧桂园马来西亚的森林城市开盘之后，共售出约1.5万套住房，全年销售额达到了180亿元，销售额可以排到当年地产前百强行列，达到了中国房地产出海销售合同额顶峰。

  但2016年之后，房地产出海浪潮开始平息减弱，大部分房地产企业因种种原因退出海外业务。虽然龙湖在2018年成立了美国项目拓展筹备组，并任命副总裁韩石分管海外拓展工作；但从 2018 年至今，龙湖在海外并没有大规模开展地产业务的公开报道。

  目前公开资料显示只有保利一家在坚守海外业务外，但它的占比很小。2019 年保利地产海外片区收入 3.68 亿元，占收入比重 0.16%。2022 年保利发展实现销售签约金额 4573.01 亿元，其中海外业务约 8 亿元，占比约 0.17%。

  房地产发展与所在区域经济发展紧密相关，经济发展好的区域人口多、购买力强，所在区域的房地产的市场需求大、发展就好。从我国改革开发成功经验来看，区域经济发展的逻辑是先建设基础设施（我国上世纪改革初期有一句口号“要想富，先修路”）；有了较好的基础设施，再招商引资发展产业；等产业发展起来，人口大规模增长，就需要开始建设新城，从而带动所在区域房地产市场蓬勃发展。

  招商局当年在深圳建设蛇口工业园区就是基于这个逻辑，在1992 年开发漳州招商局经济技术开发区提出了 “前港 - 中区 - 后城” 模式，并在后来东非吉布提复制此模式。

  从我国企业出海历程来看，前几年是发挥基建狂魔优势，基建企业大规模出海，为“一带一路”沿线国家基础设施联通作出了卓越贡献，如：中老铁路、雅万高铁、匈塞铁路、比雷埃夫斯港等一批标志性项目陆续建成并投运，中欧班列开辟了亚欧陆路运输新通道，“丝路海运”国际航线网络遍布全球，“六廊六路多国多港”的互联互通架构基本形成。

  当前随着我们国家产业升级和中美博弈的背景，产业出海目前是大趋势、大风口，正在形成以中国为头雁带动全球经济发展的“新雁行”模式。据商务部数据，2024年我国企业在共建“一带一路”国家非金融类直接投资2399.3亿元人民币，同比增长6.5%（以美元计为336.9亿美元，增长5.4%）。截至 2024 年，中国企业在境外投资开发超 200 个园区，主要集中于 “一带一路” 沿线国家（如越南、印尼、泰国、埃塞俄比亚等），占比超 80%。

  这些园区正在所在国别复刻中国工业发展成功经验，对当地经济发展和城镇化建设起了很大助推作用，通过产业高质量发展集聚人口、推动商贸流通、提升当地GDP和人们收入，改善生活环境，促进城镇化发展。

  这背后蕴藏着大量的房地产市场需求，为当地的房地产行业发展提供了坚实基础，在逻辑上也为中国房地产企业出海提供了靠谱的房地产市场。

  房地产出海市场的客户基本盘来自于两类，一类是中国客户即对海外有房产需求的中国人，包含纯投资需求的中国人、有移民需求的中国人、中国出海企业及企业长期驻外工作人员；另一类是国别市场的本地客户，包含已移民的华人、当地的其他族类客户和本土企业。

  关于中国客户的真实需求，纯投资需求与移民需求的客户规模经过之前上一轮的房地产企业出海洗礼（像鑫苑置业2012年在美国开发的房地产项目，据当时在鑫苑置业做高管的朋友介绍项目的客户就是有移民美国诉求的中国人，而碧桂园的森林之城面向的是想移民，但资金不足的中国人；之前的越南房地产热、这两年的日本地产热，也消化了不少纯投资需求的中国客户），该买的已买，想出去的也基本出去了，这两个细分客户的市场需求稳定。

  因此，目前房地产企业出海的市场需求大多数来源于于中国出海企业及企业长期驻外工作人员。

  关于本地客户的真实需求，房地产与城镇化建设紧密相关，“一带一路”沿线快速工业化的发展中国家的本地客户对房地产需求旺盛。

  综合以上分析，中国房地产企业出海应重点聚焦的区域市场是中国产能重点出海的“一带一路”沿线发展中国家。借助豆包开展重点市场规模预测如下：

  短期（2025-2026年）：工业地产投资年增速 15%-20%，越南、印尼、泰国为核心市场，中资园区带动厂房、物流仓储建设，预计累计投资超 200亿美元。

  中长期（2027-2030年）：随着人口红利释放与城市化推进，住宅与商业地产需求崛起，整体市场规模占中国房地产出海总量40%以上。

  短期（2025-2026 年）：沙特 “2030 愿景”、阿联酋迪拜世博会带动基建与商业地产，2025 年中资参与的房地产项目规模超 50 亿美元（如 NEOM 新城、光伏产业园）。

  中长期（2027-203 年）：数字基建、绿色能源相关地产（如数据中心、新能源园区）成新增长点，期间年复合增长率达12%。

  短期（2025-2026年）：依托中资基建项目（如埃塞俄比亚工业园），工业地产投资年增 10%；非洲住宅市场因城市化率低（约40%），潜力逐步释放。在笔者调研过程中，某央企非洲海外机构负责人反馈，目前非洲的房地产市场投资收益非常可观，中国很多产业在积极出海非洲，推动非洲房地产租房市场火爆，如果投资地产持有经营，两三年预计就能收回投资收益。

  中长期（2027-2030 年）：预计2030 年占中国房地产出海总量15%。

  但房地产出海作为海外投资项目，除了受项目本身质量影响外，还受地理政治学关系、外汇市场动态、东道国的政局稳定性、经济发展水平、城镇化率、ESG等多种宏观因素影响，要做好海外房地产项目面临的挑战比国内要更复杂、难度也更大。

  在国内，房地产因为投资额大、涉及面广，就存在某些区域市场外来的和尚没法念好经，如前几年在廊坊，万科在某次土地投标过程中，被当地的房地产商整的没脾气，最后无奈只好主动退出。

  而海外就更复杂了，尤其在地缘距离远的非洲、中东等政局不稳定国家和地区，像最近尼日尔军政府3月13日，以欠税为由要求中国石油天然气集团公司（CNPC）、津德尔炼油厂（Soraz）及西非石油管道公司（WAPCo）的三名中国籍高管在48小时内离境，并查封炼油厂账户。

  国内房地产行业已进入存量市场，内部竞争只会慢慢的激烈，众多房地产企业将失去生存空间，与国内很多传统产业类似，面临“不出海等死，出海可能找死”的窘迫局面。

  为此，建议房地产企业不把出海当做选择题，而是作为必答题来做，积极主动发掘海外房地产项目机会，并结合自己资源能力，在做好风险防控的基础上，谨慎落地项目。

  国内房地产企业出海的最大挑战是国际化经营的资源能力及经验缺乏，不能有效防范出海风险。建议围绕防控风险，选择以下三条出海策略：

  国内房地产企业，积极发挥自身房地产开发运营优势，努力与从事国际工程承包业务的央企合作“基础设施+地产”业务，与积极布局海外产能的国内优秀企业合作“产业园+地产”业务，向合作方输出房地产开发运营的专业能力，走“轻资产出海”路径，弥补对方在地产业务上的短板，同时自身不承担项目的投资风险。

  比如：成为类似中交旗下中国港湾斯里兰卡科伦坡港口城项目的地产业务代建方。

  主动与有丰富出海经验的中交、招商局、中能建、海信等国央企以及宁德时代、中国巨石、传音等民企开展地产项目股权合作，跟随合作方布局海外地产业务。

  一方面通过股权合作，可将部分项目投资风险转移给合作方；另一方面通过股权合作，可借合作方的深耕属地积累的资源能力和全球化经营积累的风控能力，降低海外项目投资风险。

  在面对有好的海外绿地开发持有型地产项目时，可学习新加坡凯德的开发运营模式：前期项目价值还是概念没人信时，自己掏钱开发建设；但项目开发建设完，概念成为实物资产时溢价引入财务投资，回收投资收益、稀释自身股权，同时也将相应比例的投资风险转移给投资方；当项目进入稳定运营期，去长期资金市场放大项目价值，发行REITS，进一步回收投资收益和剥离自身的项目投资风险。

  另外，作为从事房地产工作的兄弟姐妹们，想继续在房地产行业发光发热，与待在国内继续疯狂内卷相比，出海干房地产也是一种性价比不错的选择，而且就业的路会更宽，不止是去出海的房地产企业，像上面提到的从事海外“基建+地产”大投资的国央企和积极布局海外产能的生产型企业，也是好去处，毕竟它们缺专业人才，尤其是投拓、资产运营的专业人才，待遇可以且工作不用那么卷。

  当 “房住不炒” 成为国内楼市基调， 对应的“止跌回稳”政策不会让国内房地产行业再现“繁花”，黄奇帆预言的 九万家缩至一万家 对房企和房地产从业者来说是要直面的血淋淋现实， 出海 对房企来说不再是选择题，而是房企们的必答题，也可能是房地产从业者一个较好的就业选择。

  回望过去十五年，从万通纽约 中国中心 的试水，到碧桂园 森林城市 的高光与落寞，房企出海史写满了试错与教训。但今时不同往日：一带一路 沿线产业园的崛起，正复刻中国 基建先行–产业集聚–城市发展 的发展逻辑；东南亚制造业迁徙、中东 2030 愿景、非洲城镇化提速，都在重构全球地产版图。因此，房地产海外市场或许能续写中国房企的新 繁花。